O papel do síndico e suas responsabilidades com o Programa de Manutenção

Conheça as primeiras ações que um síndico deve realizar para receber e administrar um condomínio novo

A eleição de um síndico sempre ocorre antes da entrega de um condomínio, pois ele deverá representar os demais perante o construtor ou incorporador para receber o empreendimento e dar o de acordo, em nome de seu grupo.

É comum que a incorporadora ou construtora indique alguém para ser síndico. Mas esta decisão deverá ser analisada com cautela para que os reais interesses estejam claros a todos os envolvidos.

Após a escolha do representante, ele deverá compor uma comissão que irá acompanhar, em outro dia, um representante do incorporador para as respectivas análises. Para isso, é importante contar com um síndico capacitado.

Uma opção é a contratação de um profissional habilitado e totalmente imparcial para assessorar a comissão neste COMISSIONAMENTO. Este é o momento da passagem das responsabilidades e da explicação do funcionamento dos sistemas, alinhado com o “DE ACORDO” de que tudo esteja em conformidade com o prometido no momento da venda e que não haja manifestações patológicas e problemas nos sistemas, além do atendimento aos requisitos de desempenho, descritos na hora da venda.

REQUISITOS DE DESEMPENHO DO EDIFÍCIO

A maioria dos empreendimentos novos são aderentes à norma de desempenho. Isso está atrelado à data do registro do projeto nos órgão competentes onde os empreendimentos registrados a partir de 19 de julho de 2013 devem atender na íntegra a ABNT NBR 15.575/2013 – Norma de Desempenho – Edificações Habitacionais, que define parâmetros técnicos para quesitos como acústica, durabilidade, manutenção e transmitância térmica. O síndico deve exigir os documentos, ensaios e comprovante de atendimento destes requisitos.

ATENÇÃO ÀS GARANTIAS

Outro ponto extremamente importante a ser analisado está relacionado com os prazos de garantia para edifícios que tiveram seus projetos de construção protocolados nos órgãos competentes posteriormente à validade da norma ABNT NBR 15575. Estes prazos são diferentes e devem estar descritos no manual de uso e operação do edifício, alinhados ao descrito na norma e nos manuais setoriais.

RECEBIMENTO

Durante a vistoria das áreas comuns com a construtora/incorporadora e o síndico, caso seja detectado algum problema ou falha, esta poderá SER RECEBIDA, mas com ressalvas, desde que não prejudique a operação do condomínio e não interfira na segurança e na saúde dos usuários da edificação.

Tais vícios serão objeto de reparo pela construtora e/ou incorporadora dentro de um prazo pactuado e conveniente para ambas as partes. Todas as falhas perceptíveis visualmente como riscos, lascas, trincas em vidros etc. devem ser explicitadas neste momento.

A construtora e/ou incorporadora deverá entregar sugestão ou modelo de programa de manutenção e sugestão ou modelo de lista de verificação do programa de manutenção do edifício, conforme ABNT NBR 5674 e ABNT NBR 14037.

O condomínio é responsável pela execução e o síndico pela implantação e gestão do Programa de Manutenção de acordo com a ABNT NBR 5674 – MANUTENÇÃO DE EDIFICAÇÕES – Requisitos para o sistema de gestão de manutenção, sob o risco de perda de garantias.

O condomínio deve cumprir com as Normas Técnicas brasileiras, legislações e normas das concessionárias e ficar atento para as alterações que estes instrumentos possam sofrer ao longo do tempo.

GESTÃO DAS REFORMAS NAS UNIDADES

É comum, logo após o condomínio estar pronto para o uso, os moradores, antes de se mudarem, realizarem reformas em suas unidades. A construtora e/ou incorporadora não assume responsabilidade sobre mudanças (reformas). Esses procedimentos acarretam PERDA DA GARANTIA.

Alterações das características originais podem afetar os desempenhos estrutural, térmico e acústico dos sistemas do edifício. Portanto, devem ser feitas sob orientação de profissionais/empresas especializadas. As alterações nas áreas comuns, incluindo a alteração de elementos na fachada, só podem ser feitas após APROVAÇÃO EM ASSEMBLEIA de condomínio, conforme definido na convenção.

O síndico deve coordenar as ações, ressaltando aos moradores a importância de consultar um profissional habilitado tecnicamente para avaliar as implicações nas condições de estabilidade, segurança, salubridade e conforto, decorrentes de modificações efetuadas, para que as reformas sigam as diretrizes. Afinal, todas as reformas deverão ocorrer de acordo com a norma ABNT NBR 16280.

Fonte: http://condominioemordem.com.br