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Os aspectos legais da manutenção

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Uma construção exige planejamento, projeto e execução até que possa ser usada. E é no uso que as atividades de manutenção passam a ser aplicadas para garantir o desempenho e a conservação da edificação.

 

Mas a maioria dos proprietários e síndicos, responsáveis pela administração e aplicação da manutenção, acredita que as edificações, por ainda se encontrarem dentro do prazo de garantia, não precisam de manutenção. Acreditam, ainda, que toda e qualquer necessidade de reparo deve ser prestada pela construtora.

 

Esta visão está errada. Diferentemente do serviço de assistência técnica (que é uma responsabilidade das construtoras para sanar os vícios ocultos ocorridos por anomalias construtivas), manutenção é uma atividade obrigatória a ser dada pelos proprietários e síndicos. Se ela não é aplicada, pode resultar na perda da garantia. Além disso, proprietários e síndicos podem responder civil e criminalmente por qualquer problema que ocorra dentro da sua unidade privativa ou condomínio.

 

Em relação às garantias, temos a Norma de Desempenho ABNT NBR 15.575. A manutenibilidade das edificações é definida por esta norma como o grau de facilidade que um sistema, elemento ou componente apresenta de ser mantido ou recolocado no estado em que possa executar as suas funções requeridas no projeto. Em outras palavras, trata-se de garantir a acessibilidade a todos os ambientes, estruturas e demais elementos, internos e externos, dentro das normas de segurança, dando meios para que os serviços necessários à manutenção possam ser exercidos.

 

O manual de uso, operação e manutenção que, obrigatoriamente, deve ser fornecido pelas construtoras aos síndicos e proprietários na aquisição do imóvel é o documento que norteia a elaboração dos planos de manutenção a serem aplicados. Neste manual, estão as orientações e prazos a serem seguidos. A propósito, a norma da ABNT NBR 14.037 – Diretrizes para a elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações – é o documento que regulamenta os requisitos mínimos para a elaboração e apresentação do que os manuais devem conter.

 

Além destas duas normas, temos ainda a ABNT NBR 5.674 – Manutenção de edificações – que fixa procedimentos para orientar os administradores, síndicos e proprietários para a organização de um plano de manutenção adequado a cada tipo de edificação.

 

Estas três normas representam a parte técnica. No entanto, há diversos aspectos legais que a maioria dos responsáveis desconhece. Segundo o Código Civil Brasileiro, Lei 10.406 de 2002:

 

Art. 186 – Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ilícito.

Art. 1.348 item V – compete ao síndico diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores.

 

Além do Código Civil, o art. 129 do Código penal, Decreto Lei Nº 2.848, deixa claro que “expor a vida ou saúde de outrem a perigo direto e iminente pode gerar detenção”.

 

Estes são os artigos em que os proprietários e síndicos poderão ser enquadrados caso, comprovadamente, ocorra um incidente ou acidente por falta de manutenção.

 

Outro fator importante, muitas vezes não percebido, é que a cada troca de síndico, o novo responsável pelo condomínio herda um histórico de problemas. Com isso, se não houver um registro efetivo das atividades, toda a responsabilidade passará para ele. Desse modo, laudos e auditorias sobre as atividades de manutenção são imprescindíveis.

 

Fonte: Texto adaptado do artigo "A importância da manutenção preventiva nas edificações", de autoria da Engenheira Maria Paula Azevedo Silva, sócia da Verum Engenharia Diagnóstica. O artigo foi produzido originalmente durante a pós-graduação da autora em Auditoria, Avaliações e Perícias de Engenharia pelo IPOG RS.

 

 

 

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