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Plano de Manutenção Predial: se seu edifício não possui, está em risco.

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Infelizmente, ainda são poucos os síndicos que realmente deixam o empreendimento em perfeitas condições de uso, seja por falta de verbas, má informação ou, simplesmente, por desleixo. Serviços necessários vão sendo deixados para trás, sucateando os edifícios.

 

Muitas pessoas ainda acreditam que a boa gestão condominial esteja atrelada a manter os custos do boleto dos condomínios em valores que não gerem conflitos. Desse modo, as ações vão sendo postergadas. Essa atitude, comprovadamente, trará custos maiores no decorrer da vida útil do empreendimento, pois os problemas do edifício em decorrência de falta de manutenção nunca diminuem. Inclusive, há um estudo chamado “Regra de Sitter”, que registra a evolução progressiva de custos de manutenção ao longo do tempo.

 

COMO IMPLEMENTAR UM PLANO DE MANUTENÇÃO

 

O caminho da implantação de um plano de manutenção inicia pela realização de uma concorrência entre empresas a partir de um memorial, ou seja, todos os orçamentos solicitados devem cobrir o mesmo escopo e oferecer materiais de qualidade igual, além da mão-de-obra que atenda as legislações de segurança. Somente este último requisito já representa um enorme diferencial no valor de uma proposta.

 

No caso de edifícios antigos, é preciso iniciar o processo por uma inspeção predial. A partir desta análise, será construído um plano de manutenção de acordo com a ABNT NBR 5674. De fato, este plano de manutenção já se tornou obrigatório em alguns lugares do Brasil por força de lei como uma ação de segurança. Mas a tendência é que passe a ser obrigatório em todo o território. Portanto, se seu condomínio não possui um Plano de Manutenção, está na hora de despertar para isso.

 

EDIFÍCIOS NOVOS

 

No caso dos edifícios novos, as manutenções necessitam seguir o manual de uso e operação do edifício, no qual a incorporadora (em atendimento à ABNT NBR 14037) encaminhou uma minuta de plano de manutenção, com rotinas e prazos. Assim, cabe ao síndico implementar as ações.

 

Planeje todos os passos, evitando ações paliativas. Por exemplo, se precisar reforçar uma prumada, não o faça com massa plástica, pois o cano pode acabar estourando num final de semana, e o condomínio terá que arcar com os custos de um encanador chamado às pressas, gerando, provavelmente, danos em apartamentos ou áreas comuns.

 

Ao elaborar uma previsão orçamentária para as despesas com manutenção, leve em consideração não somente os gastos dos anos anteriores, mas também o planejamento das ações futuras. Além disso, crie fundos de reservas para as intervenções maiores, mesmo que elas ocorram diversos anos adiante. Afinal, quanto antes você detalhar as ações, mais fracionado poderá ser a composição do caixa, sem surpresas, rateios e brigas na hora da execução.

 

Faça uma programação da manutenção no curto, médio e longo prazos. Aprove a cronologia em assembleia. Lembre-se que há muitas fontes para determinar as prioridades do prédio: vistoria, especificações de manutenção dos equipamentos fornecidas pelos fabricantes, solicitações feitas pelos moradores, limites impostos pelo orçamento.

 

IMPLICAÇÃO EM GARANTIAS

 

Cada equipamento ou sistema do edifício deve ter arquivo dos documentos, informações e registro das manutenções realizadas. As mesmas são úteis ao administrador para visualizar os custos de manutenção de cada equipamento, ajustar a frequência das manutenções preventivas e avaliar o desempenho.

 

No caso de edifícios novos, estes arquivos ainda são essenciais para possíveis questionamentos de solicitação de reparo em garantia. A falta de registro poderá representar perda de garantias.

 

Fonte: www.condominioemordem.com.br

 

 

 

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